相続不動産 完全ガイド
空き家特例（3,000万円特別控除）の使い方
——2024改正版・要件・申告手順
相続した空き家を売却するときに譲渡所得から3,000万円を控除できる「空き家特例」。要件・申告手順・必要書類・2024年改正の内容を、宅地建物取引業者が実務目線で解説します。
この記事の結論
- 空き家特例は譲渡所得から最大3,000万円を控除できる強力な特例。要件を満たせば数百万円の節税効果
- 対象は「被相続人居住用」「昭和56年5月31日以前建築」「区分所有以外」「相続後賃貸転用なし」「耐震or解体済み」「1億円以下」など複数
- 期限は「相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで。要件・期限を満たさないと適用不可
- 2024年改正で相続人が3人以上の場合の控除額が一部減額。最新規定の確認が必須
- 申告には市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要。発行に時間がかかるため早期準備を
目次
1. 空き家特例の概要
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」。相続した空き家を売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる制度です。
節税効果の例
- 譲渡所得2,000万円 × 長期譲渡税率20% = 通常400万円の税負担
- 空き家特例適用 → 譲渡所得0円（控除内）→ 税負担0円
- 節税効果：400万円
この特例は時限措置で、適用期限は2027年12月31日まで（執筆時点）。延長される可能性もありますが、現行制度のうちに活用するのが安全です。
2. 適用要件（家屋・売却・期限）
家屋に関する要件
- 被相続人が相続発生直前まで居住用に使用していた家屋
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
- 区分所有建物登記がされていない（分譲マンションは原則対象外）
- 相続発生時点で被相続人が単独で居住していた（同居人がいない）
- 相続後、賃貸その他の事業の用に供されていない
売却に関する要件
- 売却価格が1億円以下
- 次のいずれか：(A) 売却時に耐震基準を満たすリフォーム済み（耐震基準適合証明書）、(B) 売却時に家屋を取り壊し済み（土地のみ売却）、(C) 2024年改正で買主が売却後に対応する場合も可
期限
相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。例：2024年4月相続発生 → 2027年12月31日が期限。
3. 2024年改正の内容
2024年1月1日以後の譲渡について、以下の改正が行われました：
改正点1：買主が解体・耐震リフォームする選択肢
売却時に売主が解体・耐震リフォームを行わなくても、買主が引渡し後に行うことを条件にする方法が認められました。これにより、解体費用の負担なく特例を活用できるケースが増えました。
改正点2：相続人3人以上の場合の控除額減額
相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額が3,000万円→2,000万円に減額されました。
- 相続人1〜2人の場合：1人あたり3,000万円控除（変更なし）
- 相続人3人以上の場合：1人あたり2,000万円控除（減額）
兄弟姉妹3人で共有相続→共有売却するケースなどで影響が大きいため、事前のシミュレーションが重要です。
4. 対象外になるケース
以下のケースでは空き家特例を適用できません：
- マンション（区分所有）：原則対象外
- 昭和56年6月1日以降建築：新耐震基準のため対象外
- 被相続人と同居していた相続人がいた：「空き家」要件を満たさない
- 相続後に賃貸に出した：「事業の用に供されていない」要件違反
- 売却価格1億円超：高額物件は対象外
- 耐震リフォーム・解体なしで売却（買主対応なし）
- 相続発生から3年経過後の売却：期限切れ
5. 控除額の計算例
ケース1：相続人1人で売却
売却価格：3,500万円
取得費（被相続人の取得時）：1,000万円
譲渡費用（仲介手数料等）：100万円
譲渡所得：3,500 − 1,000 − 100 = 2,400万円
空き家特例適用後：2,400 − 3,000 = 0円
所得税・住民税：0円（節税効果：約480万円）
ケース2：兄弟3人で共有相続→共有売却
売却価格：6,000万円（3人で1/3ずつ）
各相続人の譲渡所得：1,800万円（仮）
各相続人の控除：2,000万円（2024年改正で減額）
各相続人の課税所得：0円（控除内）
3人合計の節税効果：約1,080万円
ケース3：1億円超で対象外
売却価格：1億2,000万円 → 1億円超のため対象外
譲渡所得全額が課税対象（特例なし）
6. 申告手順・必要書類
申告のタイミング
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告（譲渡所得用）。特例適用には申告が必須です。
必要書類
- 確定申告書（譲渡所得の内訳書）
- 売買契約書のコピー
- 登記事項証明書（家屋・土地）
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
- 耐震基準適合証明書（耐震リフォーム済みの場合）
- 家屋取り壊し時の登記簿等（解体済みの場合）
- 戸籍謄本・除籍謄本（相続関係の証明）
- 被相続人の住民票の除票（居住の証明）
特に「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村役場で発行に1〜2週間かかるため、申告期限の余裕を持って準備してください。
7. 他の特例との併用可否
| 特例 | 空き家特例との併用 |
|---|---|
| マイホーム特例（3,000万円控除） | 不可（同じ物件で重複適用は不可） |
| 10年超所有軽減税率 | 可 |
| 買換え特例 | 不可 |
| 相続税の取得費加算特例 | どちらか有利な方を選択 |
税理士と相談しながら、最も有利な特例の組み合わせを選んでください。
8. 注意点・よくある失敗
- 期限を過ぎてしまう：相続後3年（厳密には「3年を経過する日の属する年の12月31日」）
- 賃貸に出して要件違反：少額の家賃でも事業の用に供したとみなされる
- 確認書の取得が遅れる：市区町村発行に時間がかかる
- 耐震リフォーム費用を売主負担で行う：2024年改正で買主負担の選択肢もあるため検討
- マンションで適用できると勘違い：区分所有は原則対象外
- 共有相続で控除額減額に気づかない：2024年改正で3人以上は1人2,000万円
詳細な税務判断は税理士へ。本メディアでは具体的な税額計算は対応していません。提携の税理士を必要に応じてご紹介します。
よくある質問
Q. マンションでも空き家特例は使えますか？
原則として使えません。空き家特例は「区分所有建物登記がされていない家屋」が対象のため、分譲マンションは対象外です。ただし、1棟丸ごと相続したマンション（共同住宅）の場合は適用される可能性があります。詳細は税理士へご相談ください。
Q. 兄弟姉妹で共有相続した場合、特例はどうなりますか？
各相続人がそれぞれ3,000万円控除を受けられます。ただし2024年改正で「相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円に減額」されました（2024年1月1日以後の譲渡が対象）。詳細は最新の税制を確認してください。
Q. 解体せずに売却した場合は特例を使えますか？
原則として、売却時点で「耐震基準を満たすリフォーム済み」または「家屋を取り壊し済み」のいずれかが必要です。ただし2024年改正で、買主が売却後に取り壊す or 耐震リフォームすることを条件にする選択肢が追加されました。
Q. 賃貸に出していた空き家でも特例は使えますか？
使えません。相続後に「賃貸その他の事業の用に供されていないこと」が要件です。短期間でも賃貸契約を結んでいた場合は対象外になります。空き家のまま売却することが要件です。
Q. 申告を忘れた場合、後から特例適用できますか？
更正の請求（5年以内）で適用申請が可能ですが、要件を満たしていることの証明が難しくなる場合があります。原則として、譲渡した年の翌年3月15日までの確定申告で適用を受けることを強く推奨します。
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無料相談を申し込む澁谷 律（しぶたに りつ）
宅地建物取引士。ラスエステート株式会社 代表取締役（東京都知事(1)第111381号）。 フリークス株式会社 代表取締役。 不動産投資家・宅建業者・買取再販事業者として、売主・買主・業者の三つの立場から不動産取引に関わる。
→ プロフィール詳細を見る※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の取引判断・法律判断を保証するものではありません。 具体的なご相談は、宅地建物取引士・弁護士・司法書士等の専門家にご相談ください。 記事内容は最終更新時点のものであり、法令・市況の変動により実際と異なる場合があります。